-Atualização 27/10/25
Manifestação cidadã ( a segunda)
Protocolada no Ministério Público dia 27/10/25
Ao EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) PROMOTOR(A) DE JUSTIÇA DA 9ª PROMOTORIA DE JUSTIÇA CAMPINAS/SP.
Ref:. Área rural – cobrança IPTU – Inquérito Civil 0713. 0003949/2023-8
Eu, TERESA CRISTINA MOURA PENTEADO, brasileira, separada judicialmente, restauradora, portadora da Cédula de Identidade RG nº 6.602.250, inscrita no CPF sob o nº 016.982.058-05, com endereço na Rua Américo Brasiliense 224, bairro Cambuí, CEP 13025-230, venho por meio do presente acrescentar à manifestação anterior, enviada em 26/07/2025 a questão abaixo.
Novamente, reforço meu inconformismo quanto ao arquivamento do Inquérito Civil 3949/2023, que trata da mudança de zoneamento por simples despacho no caso do loteamento Ville Sainte Anne. Tão grave quanto à incorporação da enorme área rural para uso urbano, é a mudança de zoneamento de Zona de Proteção de Mananciais para Zona Residencial.
Todo o inconformismo desta peticionante não é sem sentido. A incorporação da área rural para uso urbano é tão absurda que os lotes que se encontram na área rural não estão contemplados na PGV – Planta Genérica de Valores de Campinas, atualizada pela Lei 15.499/2017, conforme documentos abaixo e anexos.
E, mesmo diante desta situação, que claramente demonstra que aquela região não poderia ter uso urbano, ainda se permite a alteração do zoneamento de uma área tão frágil por simples despacho, sem lei específica.
Assim, vem pelo presente colacionar alguns casos exemplificativos que demonstram a problemática envolvendo o IPTU, ou seja, a ausência dos lotes rurais na planta genérica de valores, que impossibilita o apontamento do valor do IPTU dos mesmos, da classificação da zona tributária. O que, por sua vez, evidencia que não poderiam ter sido incorporadas, senão vejamos os exemplos:
1.Avenida cinco, n. 45 - Código cartográfico 4313.31.65.0341. Trata-se de um clube do empreendimento. Entretanto, conforme pode se ver abaixo, a classificação da tributação é feita apenas para 10,60% da área, qual seja, a que está em zona urbana. A área em zona rural, não é classificada. (DOC. 01)
-Atualização 25/11/25
DECRETO Nº 24.172, DE 25 DE NOVEMBRO DE 2025
Altera dispositivos do Decreto nº 23.580, de 26 de setembro de 2024, que Dispõe sobre a permissão de uso das áreas públicas necessárias ao fechamento do loteamento denominado "Ville Sainte Anne", aprovado pelo Decreto Municipal nº 20.531, de 18/10/2019.
https://bibliotecajuridica.campinas.sp.gov.br/index/visualizaroriginal/id/144956
-Atualização 8/12/25
-Atualização 9/12/25
Viário
Solicitação: 2025001059
Interessado: SF DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
Assunto: Solicitação de Licença Prévia
Av. Anchieta, nº 200 – 16º Andar – CEP 13.015-904 – Campinas/SP – Telefone (19) 2116-0658
Parecer Técnico Ambiental nº 023/2025-II
1 - Identificação do empreendimento:
1.1. Objetivo do Empreendimento:
Licença Prévia para drenagem e viário – Rodovia Heitor Penteado, s/nº – Sousas.
1.2. Responsável pelo empreendimento:
SF DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
CNPJ: 04.579.411/0001-34
1.3. Localização do Empreendimento:
O local de realização das obras possui como acesso principal a Rodovia Heitor Penteado.
Localizada na região nordeste da cidade e pertencente à Macrozona de Relevância Ambiental, a Rodovia
Heitor Penteado, s/nº, terá a implantação de sistema viário e de drenagem executados, conforme projeto
apresentado.
As obras serão executadas em local inserido na bacia do Rio Atibaia.
-Atualização 10/12/25
2 protocolos da SF com documentação de uma pessoa que faleceu há 6 anos...
PMC.2025.00174217-67-SF
PMC.2025.00117165-95-SF
Protocolo 2025.00174217-67
Ficha de Zoneamento e Uso do Solo
Empresa
CNPJ: 04.873.656/0001-70
Nome ou razão social: SF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
Dados do imóvel
Tipo de imóvel: Sem Código Cartográfico ou IPTU
Uso do imóvel: Rural
Código do Imóvel Rural: 624.047.012.912-6
Denominação do Imóvel Rural: Rem Gleba B1 Fazenda Santana
Número de matrícula: 1992.5
Cartório: 4º - Oficial de Registro de Imóveis de Campinas
Gleba / Lote: Gleba B-1
Quadra: 000
Quarteirão: 000
Tipo logradouro: FAZENDA
Logradouro: GLEBA B-1 resultante de subdivisão do Quinhão B - Fazenda Santana da Lapa
Número: 000
Bairro / Loteamento: Distrito de Paz de Sousas
4 Dados da(s) atividade(s)
Descrição da atividade: Essa solicitação, trata-se de busca do que é permito o uso do imóvel em seu
todo. Após posicionamento por essa prefeitura, apresentaremos estudos detalhados em momento
específico para obtenção de licenças, dentro da legislação.
8.1 Zoneamento
Zona Macrozona Área de Planejamento e Gestão (APG)
18 Zona Rural 3 de Relevância Ambiental 2 APA Campinas
PARECER TÉCNICO AMBIENTAL Nº 74/25 - UC
Como forma de regulamentar e garantir o uso sustentável dos recursos da
Unidade de Conservação (UC), o plano de manejo estabeleceu um zoneamento
ambiental da área considerando os potenciais e as fragilidades locais. A porção rural do
imóvel, objeto da presente certidão, se localiza na Zona de Proteção de Mananciais
(ZPM) (Fig. 02). A ZPM abrange as áreas de maior relevância para a proteção dos
recursos hídricos, onde as características do solo e da rocha favorecem a percolação da
água e a consequente recarga dos lençóis subterrâneos. O restante da gleba está situado em Zona de Ocupação Controlada (ZOC), correspondente à zona urbana da
unidade de conservação, onde não é prevista a atividade
Ficha de Zoneamento e Uso do Solo
Empresa
CNPJ: 04.873.656/0001-70
Nome ou razão social: SF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
3 Dados do imóvel
Tipo de imóvel: Sem Código Cartográfico ou IPTU
Uso do imóvel: Rural
Código do Imóvel Rural: 624.047.012.912-6
Denominação do Imóvel Rural: Rem Gleba B1 Fazenda Santana
Número de matrícula: 1995.2
Cartório: 4º - Oficial de Registro de Imóveis de Campinas
Gleba / Lote: BLEBA B-1
Tipo logradouro: FAZENDA
Logradouro: GLEBA B-1 resultante de subdivisão do Quinhão B - Fazenda Santana da Lapa
Número: 000
Bairro / Loteamento: Distrito de Paz de Sousas
8. Considerações finais
Diante do exposto e considerando os CNAEs informados pelo interessado, entendemos
que as seguintes atividades pretendidas possuem natureza urbana:
— 9329-8/99 – Outras atividades de recreação e lazer não especificadas anteriormente;
— 9312-3/00 – Clubes sociais, esportivos e similares;
— 9311-5/00 – Gestão de instalações de esportes;
— 4299-5/01 – Construção de instalações esportivas e recreativas;
— 4763-6/04 – Comércio varejista de artigos de caça, pesca e camping;
— 9319-1/99 – Outras atividades esportivas não especificadas anteriormente.
Contudo, com base nas informações apresentadas pelo interessado, não é possível
afirmar que essas atividades atendem aos princípios e diretrizes do Plano de Manejo
da APA Campinas. Destacamos, ainda, que a construção de campos de golfe,
mencionada entre as atividades pretendidas, é expressamente proibida na área.
PARECER TÉCNICO AMBIENTAL Nº 69/25 - UC
Considerando o contexto do entorno, ocupado majoritariamente por loteamentos urbanos,
corre-se o risco de destinar uma área rural para dar suporte ao lazer dos loteamentos
urbanos, finalidade não apropriada, uma vez que os dispositivos de parcelamento
urbanístico preveem áreas destinadas ao lazer, não devendo o meio rural
cumprir o papel de suprir com eventual escassez de ofertas de clubes esportivos
no meio urbano. Diante do exposto, opinamos pela não viabilidade das atividades
contidas nos CNAEs 9311-5/00 (Gestão de instalação de esportes), 4299-5/01 (Construção
de instalações esportivas e recreativas;) e 9319-1/99 (Outras atividades esportivas
não especificadas anteriormente).
Considerações Finais
Com base nas informações apresentadas pela parte requerente e a análise e
razões contidas no corpo deste parecer, opinamos pela inviabilidade da implantação
de campos de golfe e da construção e gestão de quadras esportivas no imóvel
(CNAEs 9329-8/99, 9311-5/00, 4299-5/01 e 9319-1/99). Para a atividade de clubes
associativos (CNAE 9312-3/00), é nosso entendimento pela viabilidade parcial,
contanto que o clube forneça serviços condizentes com o meio rural
Despacho Congeapa
Campinas, 9 de dezembro de 2025.
Despacho SEI. PMC 2025.00174217-67
Despacho SEI.PMC 2025.00117165-95
À SECLIMAS Devolvemos este SEI com as seguintes observações: Comunicamos que a CT Protocolos analisou e está devolvendo para atender documentos faltantes: matrícula atualizada pois não sabemos quem é o proprietário atual e sim é de nosso conhecimento passado pelo pessoal da SF que a antiga proprietária a sra Maria Dalia faleceu em 18/7/2019 e que doou essa área para a Fundação Mão Branca da cidade de São Paulo e não consta procuração do novo proprietário neste protocolo e que o documento CCIR tem como última declaração em 2018. Além de ser área em estudo de tombamento pelo CONDEPACC. Não apresentaram CAR. Sendo assim não podemos nos manifestar sem essas importantes informações. Conforme consta na página da Secretaria de Urbanismo para glebas não cadastradas, acrescentar: . Matrícula atualizada do imóvel; . Anuência do proprietário com firma reconhecida, caso o solicitante seja terceiro; . Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR. Muito nos admira os órgãos responsáveis pelas análises dos protocolos não se aterem a matrícula atualizada. No nosso parecer , nem deveriam continuar a análise sem os documentos exigidos.
despachos 2 STF congeapa dez 25
https://drive.google.com/file/d/11go-OdOHU6WV4O1DYSNmSWwaj5sNcQpq/view?usp=sharing
-Atualização 12/12/25
Insistem em afirmar que a parte rural do Sainte Anne (mais de 400 mil m2) é urbana, mas documentos comprovam ser rural.
Atualização 12/1/26
TAC da passagem sob a estrada:
https://drive.google.com/file/d/19QNrcXbYHA2-wL894Yly6Ne2RnDVszRk/view?usp=sharing
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO DANO AMBIENTAL
1. - O presente Termo de Ajustamento de Conduta tem por objeto estabelecer as medidas ambientais necessárias à compensação dos danos assumidos pelo(a)
COMPROMISSÁRIO(A) relativos à supressão não autorizada de 162 (cento e sessenta e dois) indivíduos arbóreos em imóvel situado no Distrito de Sousas, à Rodovia Heitor Penteado sem número, possuindo código cartográfico 4311.42.39.0002, tudo conforme PTO nº 20/2025 elaborado pela Junta Administrativa de Valoração Ambiental.
CLÁUSULA SEGUNDA – DAS OBRIGAÇÕES
2. - Com relação ao dever da compensação dos impactos causados, o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se obriga a executar as seguintes medidas compensatórias:
2.1. - Implantação de projeto de reflorestamento com o plantio de 891 (oitocentos e noventa e uma) árvores nativas regionais na Area de Proteção Ambiental de Campinas (APA) – Distrito de Joaquim Egídio, devendo seguir o Termo de Referência anexo à Resolução SVDS n.º 12/2020 e suas alterações posteriores.
-Atualização 12/1/26
MP pode ter arquivado, mas continuaremos a insistir .....
MP questão IPTU no rural
Procedimento SISMP nº
0713.0003949/2023
https://drive.google.com/file/d/1n3c9hGeidlvGcjWsY1SDBXA1ZinlGF9N/view?usp=sharing
Trechos:
Procedimento SISMP nº 0713.0003949/2023
Vistos,
...Juntou-se nova manifestação (fls. 1.496/1.499), em que
o(a) peticionante reiterou o seu inconformismo com o arquivamento do
procedimento e apresentou alegações.
Ressalte-se que, como já dito anteriormente, esta
Promotoria reconhece e valoriza a importância da proteção ambiental,
razão pela qual tem atuado de forma articulada com a Promotoria do Meio
Ambiente e com o GAEMA, buscando fortalecer a atuação institucional,
especialmente em áreas de maior relevância ecológica, como as APAs e
demais unidades de conservação existentes no Município.
.......Aliás, recorda-se que quando da Promoção do
arquivamento pelo então Promotor designado, ficou ressaltado que:
“Quanto ao zoneamento urbano/rural da área, a questão é objeto de
discussão judicial na Ação Popular nº 1017487-46.2022.8.26.0114
(2ª Vara da Fazenda Pública de Campinas), ainda em andamento (fase
recursal), havendo, de todo modo, sentença de primeiro grau permitindo a
inclusão da área remanescente como urbana, por força da aplicação da Lei
Municipal nº 8.161/94, vigente à época, que, em resumo, permitia a
aprovação de loteamento urbano, quando no máximo 30% da área estivesse
em área rural, sendo o caso do empreendimento em discussão.
Obs nossa sobre esse trecho:
Obs1-A lei 8161/94, conforme descrição da própria promotoria de Campinas , em resposta ao procurador do Estado confirmou que essa lei foi transitória....
DOC. 08 - SEi Resp SMJ. lei 8161-94
https://drive.google.com/file/d/1oVVgcIFyJNoXjuO0SQttTuii-XOUmV9S/view
Obs2-O secretario Santoro , em audiência pública na Câmara , afirmou que essa lei foi usada para os amigos...
Obs3- Dois pesos, duas medidas...
O Reserva da Mata foi cancelado, e o Sainte Anne não.
Qual foi o trunfo deles?
Obs4-
1024234-80.2020.8.26.0114 parecer 9ª promotoria
https://drive.google.com/file/d/1oGdBfpuwNnZPAIlkPctfvxDEgTM408jj/view
-Atualização 13/1/26
Pedido de LAI 91/2026
Pela lei de acesso a informação solicito o que segue:
No documento Despacho-anexo 1-Consta:
......Assim, o loteamento Ville Saint Anne, está inserido totalmente no perímetro urbano, mas infelizmente, devido um erro material, não foi corrigida a camada do novo perímetro urbano no QGIS”. (Despacho 2430523).
Sobre isso solicito:
A camada corrigida do novo perímetro urbao no QGIS.
Resposta:
| Em atenção ao solicitado, a Excelentíssima Senhora Diretora de Departamento Lorena Hiromi Sasaki Nacazato nos informou o que se segue, ipsis litteris: "Esclarecemos que a camada atualmente utilizada para definição do perímetro no QGIS é proveniente dos anexos da Lei Complementar n° 207/2018. Futuros ajustes para contemplar casos como o deste loteamento devem ocorrer segundo aprovação de nova legislação urbanística que, segundo Gabinete, encontra-se em revisão." Nada mais a providenciar. Atenciosamente, Raniery Casseta, Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano - SMPDU. | |
-Atualização 16/1/26
-Atualização 27/1/26
LAO 2025001059.
https://drive.google.com/file/d/1KPn49Jphc9f5IVdz6r6cbrx_lYBiZt2W/view?usp=sharing
OFÍCIO 80 CONGEAPA 2025-26 URGENTE À SECLIMAS Ilmo Sr. Secretário Adegas Júnior Encontra-se sobre nossa análise o lao 2025001059 e necessitamos dos seguintes documentos que deveriam estar anexados ao lao: SEI 2025.00152362-88 assim como o TAC que foi assinado. Aguardamos o envio/ inserção no lao em tempo hábil para emissão de nosso parecer, lembrando ser a AGO dia 27/01.
Em resposta ao despacho (17157412), retornamos o presente processo administrativo com a nossa anuência
para as medidas de reparação ambiental indicadas em sede dos trabalhos produzidos pela JAVA,
internalizados na minuta de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) (17126163).
-Atualização 1/2/26
Denúncia recebida :
Estação de bombeamento de esgoto da sanasa na fazenda Santana esta entupida
Em 2/2/26 nos enviaram:
Acho que a sanasa vai tirar o esgoto via caminhão
Deve ter acontecido algo com a estação
https://drive.google.com/file/d/19QNrcXbYHA2-wL894Yly6Ne2RnDVszRk/view?usp=sharing
-Atualização 11/2/26
DECRETO Nº 24.296, DE 11 DE FEVEREIRO DE 2026
Define a classificação viária para o Loteamento Ville Sainte Anne nos termos do art. 53, inciso XVI do Plano Diretor Estratégico do Município.
https://bibliotecajuridica.campinas.sp.gov.br/index/visualizaroriginal/id/145316
-Atualização 12/2/26
Sainte Anne parte rural encostada no rio Atibaia
Comentários cidadãos:Saint Anne está colado no rio
Esse pedaço era apa e zona rural, fazia parte da zona de segurança hídrica
Nessa seta que esta no rio fica um dos pedaços mais assoreados do rio
-Atualização 12/2/26
ABSURDO...terreno localizado na zona rural ( a zona urbana é onde está em azul claro abaixo). Na ficha informativa consta que é parte situada FORA do perímetro urbano do Sainte Anne mas prefeitura e justiça dizem ser urbano...
Vamos continuar provando que o Sainte Anne tem quase 1/3 do condomínio em área rural.
LAO-licenciamento ambiental2025001749
Ficha informativa-trecho:
Macrozona
Zoneamento
Fixado zoneamento ZR-APA de Campinas para a parte situada fora do perímetro urbano do loteamento "VILLE SAINTE ANNE" nos
termos do processo SEI PMC.2022.00067740-86, Portaria COMAER 249/GC5/2011.
Área de Influência da Linha de Conectividade - Resolução SVDS n° 02 de 27 de julho de 2022.
Verificar o disposto no decreto de aprovação de loteamento: 20531/19 e atualizações posteriores em consonância com as diretrizes
urbanísticas definidas pelo Plano Diretor para a região, salvo os casos que o mesmo definiu tratamento especial
-Atualização 26/3/26
Mais um engodo dessa prefeitura....
O que é falado, não é executado...
Se isso fosse para valer, o Sainte Anne não estaria com práticamente 1/3 dentro da zona de relevância ambiental e sobre a zona hidrológica .
Fora os animais que tiveram seus habitats destruídos ...
E também sobre o remanescente de mata atlântica que teve uma parte destruída para a perigosa barragem de Pedreira , com o prefeito Jonas alterando a lei da APA.
APA Campinas é destaque nacional e conquista 1º lugar em premiação da FiocruzUnidade de conservação foi reconhecida pelo uso do aplicativo SISS-Geo no monitoramento da fauna e na prevenção de zoonoses
https://campinas.sp.gov.br/noticias/apa-campinas-e-destaque-nacional-e-conquista-1-lugar-em-premiacao-da-fiocruz-138949
Premiação 10+ Colaboradores SISS-Geo 2025
vejam a fala dp secretária de Campinas no minuto 2:20:24
https://www.youtube.com/live/vZH3u2xtKXg
-Atualização 15/3/26
Mais uma comprovação de perímetro...não tem como esse lugar ser considerado urbano em todo seu espaço...
SEI_PMC.2024.00103644_15 St Anne
https://drive.google.com/file/d/1SCxSFAY4Sb_rt3-eC_avvJsQ7rnME0tW/view?usp=sharing
Esse protocolo é baseado na ficha de informação do LAO
Zoneamento
ZR-APA – Zona Residencial da APA de Campinas,
Portaria COMAER 249/GC5/2011.
Verificar a aplicabilidade da norma de
transição prevista na Lei Compl. 208/2018 - art 197 - § 1°.
Área de Influência da Linha de Conectividade -
Resolução SVDS n° 02 de 27 de julho de 2022.
Verificar o disposto no decreto de aprovação de
loteamento: 20531/19 e atualizações posteriores em consonância com as
diretrizes
urbanísticas definidas pelo Plano Diretor para
a região, salvo os casos que o mesmo definiu tratamento especial.
Obs.:
informações fornecidas considerando os termos do processo SEI
PMC.2024.00103644-15.
-Atualização 8/4/26
Destruição de mata e habitat, os bichos continuam por lá.
-Atualização 2/5/26
Lobo-guará e onça-parda compõem a natureza silvestre encontrada no Distrito de Sousas
https://globoplay.globo.com/v/8791447/Apesar do número de decretos, 1/3 da área é rural.
Decreto nº 24.296/2026: Define a classificação viária do Loteamento Ville Sainte Anne, atendendo às normas do Plano Diretor Estratégico do Município.Decreto nº 24.172/2025: Altera diretrizes de uso de áreas públicas e sistemas de lazer do local.Decreto nº 23.580/2024: Concedeu permissão de uso das áreas públicas necessárias para o fechamento do loteamento.Decreto nº 20.531/2019: Foi o decreto responsável por aprovar a implantação do loteamento original.
-Atualização 8/7/26
Só para lembrar...
Em razão de representação encaminhada a esta
Promotoria de Justiça, foi determinada a instauração do inquérito civil nº 14.0713.0008967/2019-0, conforme anexa cópia da
portaria inicial. O citado empreendimento habitacional, de fato,
foi aprovado em circunstâncias que demandavam e ainda demandam
diligências, eis que, não obstante a existência de liminar em
ação civil pública impedindo a aprovação de projetos habitacionais na região da APA, conseguiu a empresa responsável pelo
empreendimento, manejando mandado de segurança, obter decisão
favorável, que permitiu, de forma questionável, a sua aprovação
sem a observância do Plano de Manejo da Área de Proteção Ambiental de Campinas.
Por outro lado, valeu-se o empreendedor da
Lei Municipal nº 8161/94, já revogada e de questionável constitucionalidade, que lhe permitiu ampliar a área de seu empreendimento avançando em área fora do perímetro urbano.
Posteriormente, a lei complementar nº 189,
de 08 de janeiro de 2018, que instituiu o atual Plano Diretor
Estratégico de Campinas, em seu artigo 153, expressamente revogou o mesmo artigo.
Ainda que se invoque o desgastado direito de
protocolo, a justificar a utilização do permissivo legal duas
vezes revogado, possível será o reconhecimento tardio de sua
inconstitucionalidade, de forma incidental, em eventual ação civil pública.
A aprovação do projeto, desta forma, padece,
a princípio, de duas irregularidades que comprometem a sua higidez e podem trazer prejuízos ambientais e urbanísticos.
-Ação civil pública-2021
Promotoria de urbanismo Campinas
Dr Kobori
Em 2021 dr Kobori rascunhava uma ação civil pública , juntamente com algumas entidades de Campinas, mas não deu tempo de protocolar pois mudou para São Paulo.
As entidades tomaram a iniciativa mas o dr Pedro Enos do MP numa canetada depois de apenas 15 dias de leitura de uma documentação espessa e um assunto complexo, deu o começo do fim da ação.
Trechos:
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A)
DOUTOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DE UMA DAS VARAS DA FAZENDA PÚBLICA DE CAMPINAS/sp
AÇÃO
CIVIL PÚBLICA. MEIO AMBIENTE E ORDEM URBANÍSTICA. APROVAÇÃO ILEGAL DE
LOTEAMENTO URBANO. USO DE DOCUMENTO COM INFORMAÇÃO FALSA. GLEBA PARCIALMENTE EM
ÁREA RURAL. IRREGULAR AMPLIAÇÃO DE PERÍMETRO URBANO. PEDIDO DE OBRIGAÇÕES DE
FAZER E DE NÃO FAZER. LIMINAR.
1.
Do Histórico fático.
2.1. Da formação da gleba irregularmente
parcelada.
2014 – Unificação das
glebas, abertura da matrícula nº 28.902 e destaque de área para a criação da
gleba nº 28.903
2.2.
Do perímetro urbano e as glebas unificadas.
2.3. Esclarecimentos iniciais necessários sobre a aprovação
de projetos de loteamentos urbanos em Campinas.
2.4. Dos
procedimentos administrativos nº 04/11/01259 e 05/11/00732.
Após determinação de verificação se a área se
encontrava inserida no perímetro urbano (fls. 21), foi noticiado nos autos do
procedimento administrativo, em 12/04/04, que a área estava fora do
perímetro urbano.
O CONGEAPA então se manifestou sobre o pedido (fls.
27), asseverando que: “alterações pontuais dessa natureza, envolvendo
transformação de área rurais em urbanas, ou de uso urbano, geram o risco de
comprometimento progressivo do uso rural no entorno de seu território, em
função de seu efeito multiplicador”.
O Departamento de Planejamento, da Secretaria
Municipal de Planejamento, a fls. 28, registrou nos autos que o uso urbano de
gleba em área rural era vedado pela Lei Municipal nº 10.850/2001, que criou
o Plano Local de Gestão da APA Campinas, e que qualquer modificação dependeria
de alteração na lei.
Noticiou-se, em 07/04/2005, a sobreposição de glebas,
informando-se que havia outros 03 pedidos formulados para áreas
englobadas no requerimento, todos em nome de JOSÉ WALDEMIR GABRIEL, e
que, aproximadamente 70% da área do protocolo encontrava-se dentro
do perímetro urbano, indicandnuiao que, nos termos da Lei nº 8.161/94, a gleba
era considerada incluída no perímetro urbano (fls. 53, verso).
A fls. 74, verso, foi determinado, em 23/01/2006, ao
interessado a juntada de matrícula do imóvel, ART, cópia do IPTU ou ITR, CND do
mesmos tributos e recolhimento da taxa de exame. Somente a ART foi juntada a
fls. 77/78, em 16/05/2006.
A Coordenadoria Setorial de Planejamento e
Desenvolvimento Físico – Territorial (CSPF), do Departamento de Planejamento
(DEPLAN), da Secretaria Municipal de Planejamento (SEPLAN), a fls. 107/108, informou
nos autos que: “em nenhum momento algum esta Coordenadoria afirmou que
a área correspondente aos 30% exigidos pela legislação, mas apenas e tão
somente indicou que, caso seja passível de inclusão, o zoneamento a ser a ela
atribuído seja a Zona 4 – APA” (grifos no original). Apontou ainda
a CSPF a existência de lacuna legislativa, na medida em que a Lei Municipal nº
8161/94 não tratava da atribuição do zoneamento nos casos de inclusão no
perímetro com base em seu artigo 2º, ressaltando que o parágrafo 2º, do artigo
28, da Lei Municipal nº 6.031/88, exige que as alterações das zonas de uso
sejam feitas por lei municipal. Tal lacuna, ainda segundo o CSPF, revelava falta
de amparo legal para a atribuição de zoneamento aos 30% da gleba que se
encontraria em zona rural, questionando se o zoneamento deveria ser Zona 3
– APA ou Zona 4 – APA e se deveria a atribuição ser decorrente de lei municipal
específica. Ao final, sugeriu a CSPF que a questão fosse submetida a Secretaria
Municipal de Assuntos Jurídicos (SMAJ).
A fls. 195/214, somente em 11/04/2012,
foram juntadas certidões das matrículas nº 1.611, 23.233, 108.883, 20.597, 20.596
e 3.304, do 4º Registro de Imóveis de Campinas.
Posteriormente a mesma CSPF/Deplan, a fls. 319/320, expressamente
se manifesta de forma contrária a inclusão da área rural classificada como
Z-Hídrica no perímetro urbano: “Dessa forma, a porção da gleba que está
fora do Perímetro Urbano e pertence à sub-bacia de interferência direta na
captação foi delimitada através da linha do divisor de águas. Esta porção
não poderá ser objeto de parcelamento do solo para fins urbanos, estando
excluída a possibilidade de inserção nos 30% excedentes da Lei do Perímetro, bem
como de quaisquer intervenções que envolvam riscos, ainda que pequenos. Isto
deve-se ao fato que os impactos que tenham origem nessa porção da bacia se
refletem diretamente à jusante, no ponto de captação da Sanasa (grifos no
original).
Parecer do DEPLAN sobre o recurso administrativo, a
fls. 443/444, com manifestação contrária a pretensão do recorrente de inclusão
de áreas rurais no perímetro urbano, afirmando que: “O levantamento
planialtimétrico apresentado pelo interessado (fl. 157 protocolo 2012/10/16920)
demonstra claramente que o empreendimento em questão não se encaixa nesta
proposição, demonstrando intenção de se
intenção de anexação de glebas isoladas, tais como a gleba B1B (matrícula
20.596 com 25.827,34 m²) e a Gleba B1A (matrícula 20.597 com 92.192,59 m²), de
modo a se utilizar equivocadamente do artigo 2º da lei 8161/94 para burlar a
delimitação vigente do perímetro urbano municipal incorporando novas áreas
com destinação rural para empreendimentos com destinação urbana. (grifos
ausentes no original)
O órgão colegiado, em reunião ordinária realizada em
18/06/2009, a fls. 46, invocando parecer contrário da Coordenadoria Setorial do
Patrimônio Cultural (CSPC), indefere o pedido, por se encontrar dentro da área
envoltória da Mata da Fazenda Santana, nos seguintes termos:
Síntese de Decisão do Egrégio
Colegiado
Sessão ordinária de 18/06/2009 –
Ata nº 374
O egrégio colegiado, em sua reunião
ordinária do dia 18 de junho de 2009, INDEFERIU, conforme parecer CONTRÁRIO da
CSPC, a aprovação de projeto de loteamento Ville Sainte Helene II – localizado
entre a Avenida Antônio Couto de Barros e Rodovia D. Pedro I – Distrito de
Sousas, em área envoltória de 300 m ao longo do perímetro da Mata da Fazenda
Santana, Resolução nº 59/2005 pelo fato de parte do empreendimento estar dentro
de área envoltória da Mata Santana, não obedecendo o que a Resolução determina
para o local.
1. A CSPC para encaminhamento.
Campinas,
18 de junho de 2009.
(assinatura)
Arthur
Achilles Duarte de Gonçalves
Secretário
Municipal de Cultura
Presidente
do CONDEPACC
No mesmo procedimento, a fls. 48 a
Coordenadora Setorial do Patrimônio Cultural, lança manifestação totalmente
contrária a decisão do órgão colegiado, nos seguintes termos:
Protocolo nº 09/10/19848
Interessado: SF Desenvolvimento
Imobiliário
SEMURB/DUOS/GABINETE
Senhor Diretor
Conforme
parecer em Ata nº 374, a CSPC analisou o empreendimento do ponto de vista da possível
intervenção futura da implantação residencial ou semelhante, deverá ser seguida
a Resolução nº 59/2005.
Quanto ao
loteamento, o CONDEPACC não tem nada a opor, por não interferir no tombamento
da área envoltória da Mata da Fazenda Santana.
(assinatura)
DAISY SERRA
RIBEIRO
Coordenadora
Setorial do
Patrimônio
Cultural
CSPC –
SIMCEL
11/12/2009
1.
Da APA de Campinas, da área de recuperação
hídrica e das lesões ambientais.
Ressalte-se que a parcela da área rural incluída
indevidamente no loteamento urbano é, justamente, área de fragilidade
ambiental, enquadrada como Z. HIDRI-A, na Lei de Criação da APA:
II. Z.HIDRI - Zona de
Conservação Hídrica dos Rios Atibaia e Jaguari - subdividida em 2 (duas) zonas
caracterizadas por localizarem-se a montante do ponto de captação existente no
Rio Atibaia e do ponto previsto no Rio Jaguari, para as quais o município
pretende garantir a conservação dos recursos hídricos, de forma a proteger o
abastecimento público de água potável, a saber:
a) Z.HIDRI-A -
Zona de Conservação Hídrica do Rio Atibaia: refere-se a toda a porção
da bacia de contribuição do Rio Atibaia à montante do ponto de captação de água
da SANASA. (artigo 4º, g.n.)
Ou seja, a proteção da cobertura vegetal nessa área
é ainda mais importante diante de sua característica e objetivos específicos
relacionados à conservação de importantes recursos hídricos.
Entretanto, o zoneamento NUNCA foi alterado por meio
da legislação cabível, conforme os próprios mapas da Prefeitura. Ainda assim, o
despacho acima ratifica que o zoneamento foi alterado por simples ato
administrativo que permitir o cadastramento da gleba.
Portanto, resta evidente também a ilegalidade
da aplicação do artigo 2º da Lei 8.161/94, posto que viola a LC 208/2018,
permitindo uso urbano em área ainda inserida no perímetro rural da cidade de
Campinas.
Permitir o
loteamento nesta área é permitir que as reservas hídricas sejam prejudicadas pelo interesse único, exclusivo e
privado, vislumbrando o benefício econômico do particular sobre interesse
coletivo, razão pela qual necessária a atuação do Poder Judiciário para
corrigi-lo.
Há patente ilegalidade da aprovação do referido
loteamento, uma vez que a lei a se aplicar deveria ter sido a Lei da APA
10.850/2001, pois é específica e posterior em relação à Lei 8.161/94 e,
anterior ao pedido de aprovação do loteamento.
Era impossível se
aplicar o artigo 2º da Lei 8.161/94 ao caso, uma vez que houve um
desmembramento de glebas posterior a Lei 8.161/94, que claramente demonstra que
os proprietários da gleba total na época da edição da lei de 1994 não
demonstrou qualquer vontade em solicitar a análise do Poder Público para sua
incorporação.
Apesar
de tudo isso, o cadastramento da gleba ocorreu, culminando com a aprovação do
loteamento pelo Decreto 20.531/2019.
Vale trazer à baila parecer emitido pelo jurídico da
CETESB ao ser questionado sobre a possibilidade de revalidação do Certificado
GRAPROHAB, em razão da declaração de nulidade da Certidão.
O posicionamento do departamento jurídico da
CETESB foi TOTALMENTE CONTRÁRIO à continuidade do processo, indicando que a
Agência não deveria se manifestar favorável à revalidação da Certidão do
GRAPROHAB, pois com Certidão nula o procedimento não deveria nem mesmo
prosseguir
Não se trata aqui de revogação de ato
administrativo, mas de invalidação pela nulidade do ato diante de sua completa
ilegalidade, fato que não comporta qualquer validação ou garantia de direito
adquirido a terceiros. Nas palavras de Carvalho Filho “é preciso não
esquecer que o ato nulo, por ter vício insanável, não pode redundar na criação
de qualquer direito”.
Assim deveria ter ocorrido no presente caso!
1.
Do Pedido
Diante de todo o exposto, requer
à Vossa Excelência:
1.
Seja deferida a tutela antecipada de urgência inaudita
altera pars para (i) À CETESB, que se abstenha de dar encaminhamento e
emissão da licença de operação do empreendimento; (ii) Ao MUNICÍPIO DE
CAMPINAS, que suspenda os efeitos do cadastramento e aprovação do
empreendimento, não podendo dar continuidade da aprovação da execução das obras
e; (iii) À SF e TERRA VIVA, que suspendam todos os atos de implantação do
empreendimento até julgamento definitivo da presente ação, conforme as razões
já expostas alhures que demonstram a probabilidade do direito e risco de
dano/resultado útil do processo;
2.
A citação dos requeridos para que, querendo,
conteste a presente ação no prazo legal, sob pena de revelia a confissão;
3.
Ao final, seja a presente ação civil
pública julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, para:
(i)
declarar, incidentalmente, a
inconstitucionalidade da aplicação do artigo 2º da Lei 8.161/94 ao presente
caso, com declaração de inconstitucionalidade do Decreto Municipal n.
20.531/2019;
(ii)
declarar a nulidade do procedimento
de cadastramento e aprovação do loteamento Saint Anne junto à Prefeitura de
Campinas;
(iii)declarar a
nulidade do licenciamento ambienta junto à CETESB/Graprohab;
Termos em que, pede deferimento.
Campinas, 29 de março 2021.
VALCIR PAULO KOBORI
9º Promotor de Justiça
-Atualização 8/7/26
Protocolo na área rural :
2026000845 12/06/2026 ATZ PAULO ANDRE TEIXEIRA KIMAID MOVIMENTAÇÃO DE TERRA RUA TRINTA E NOVE, 22, LOTE 01, QUADRA
DOM 23/6/26
https://portal-adm.campinas.sp.gov.br/sites/default/files/publicacoes-dom/dom/1945071440380614403819450723.pdf#page=5
Apenas relembrando:
A área rural do Sainte Anne não se enquadra em expansão urbana.Continua como área rural ainda que a prefeitura afirme ser urbana .Como a lei do perímetro não mudou, continua sendo rural.
GABINETE DO SECRETÁRIO
ORDEM DE SERVIÇO Nº 03/2021
O Senhor Secretário Municipal de Planejamento e Urbanismo, no uso de suas
atribuições legais, e
CONSIDERANDO a necessidade de parametrizar os entendimentos para a aplicação
do art. 5º, da Lei Complementar nº 207/18, quanto a análise dos processos de Pré-
-Cadastramento Multidisciplinar na Zona de Expansão Urbana;
CONSIDERANDO o princípio de "desenvolvimento sustentável" e a diretriz de "controle
do crescimento urbano disperso" determinados pelo Plano Diretor de Campinas
para o município, assim como o "controle da expansão e ocupação urbana desordenada"
defi nida como diretriz da Macrozona de Desenvolvimento Ordenado;
CONSIDERANDO que, de acordo com a LC n°207/18, a Zona de Expansão Urbana
prioriza a destinação rural nessa área do município, permitindo usos urbanos compatíveis
com o rural e que defi ne em seu artigo 5° as diretrizes que permitem a alteração
do uso rural para urbano;
CONSIDERANDO o procedimento estabelecido no Decreto n° 20.739/20, que determina
o Pré-Cadastramento Multidisciplinar, antes da submissão do Estudo de Impacto
de Vizinhança à análise da PMC;
CONSIDERANDO a necessidade de evitar que o interessado seja levado a dispender
recursos com desenvolvimento de projeto e Estudo de Impacto de Vizinhança em área
não passível de alteração do uso rural para urbano.
DETERMINA:
Art. 1º São passíveis de análise de alteração de uso rural para urbano, em consonância
com o inciso II do artigo 5° da Lei Complementar n° 207/18, as glebas localizadas na
Zona de Expansão Urbana que possibilitem a continuidade da malha urbana consolidada
inserida no perímetro urbano de Campinas.
§ 1º Entende-se por malha urbana consolidada loteamentos regularmente aprovados e
implantados, inseridos no perímetro urbano do Município de Campinas, que apresentem
malha viária (quadras e ruas), e que tenha no mínimo dois dos seguintes equipamentos
de infraestrutura urbana implantada: sistema de drenagem de águas pluviais
urbanas; rede de esgotamento sanitário; rede de abastecimento de água potável; rede
de distribuição de energia elétrica; serviço de limpeza urbana, coleta e manejo de
resíduos sólidos;
§ 2º A existência das infraestruturas a que se refere o § 1º deverão ser atestadas pelas
Secretarias e Autarquias competentes, a partir de solicitação do próprio interessado,
e farão parte dos documentos a serem anexados à solicitação de Pré-Cadastramento
Multidisciplinar na Zona de Expansão Urbana, evitando assim o envio do processo às
Secretarias e Autarquias para averiguação.
§ 3º As glebas que possuam parte dentro do perímetro urbano de Campinas e parte na
zona de Expansão Urbana, serão consideradas passíveis de análise de alteração de uso
rural para urbano.
Art. 2º As glebas que não atenderem o estabelecido no artigo 1º e seus parágrafos,
terão seu Pré-Cadastramento Multidisciplinar indeferido, devendo o protocolo ser arquivado,
não sendo possível o desarquivamento para nova análise.
Art. 3º As glebas que atenderem o estabelecido no artigo 1º e seus parágrafos, serão
passíveis de análise de alteração de uso rural para urbano devendo observar, no projeto
a ser submetido ao Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV:
a) continuidade dos eixos estruturais de mobilidade urbana e possível indicação de
novos eixos;
b) continuidade das vias arteriais ou coletoras existentes do loteamento contíguo;
c) sistema viário de contorno das áreas verdes, Sistema de Lazer e Área de Preservação
Permanente (APP);
d) quando incidir mais de um Sobrezonemento, estes deverão ser delimitados por sistema
viário, a fi m de separar as diferentes atividades e seus incômodos;
e) necessidade de vias coletoras transversais e paralelas, priorizando o pedestre, a
mobilidade não motorizada, tratamento preferencial para transporte coletivo e a mobilidade
urbana acessível, considerando perfi s de vias, sendo obrigado a introdução, a
critério da EMDEC, de ciclovias, ou ciclofaixas ou ciclorrotas;
f) fomentar novas centralidades urbanas com usos mistos compatíveis com a densidade
prevista;
g) Permitir a continuidade e priorizar, seguindo diretrizes da EMDEC, o transporte
coletivo existente com relação ao acesso a gleba, permitindo uma racionalização nas
linhas já existentes no Município.
Esta Ordem de Serviço entra em vigor na data de sua publicação. Campinas, 01 de abril de 2021
RENATO NÍVEO GUIMARÃES MESQUITA
SECRETÁRIO DE PLANEJAMENTO E URBANISMO
DOM 6/4/21
-Atualização 30/7/26
OfícioCongeapa-passagem inferior
Publicado no DOM
Protocolo digital: SEI PMC.2026.00140751-32
Interessado: SF DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
Assunto: Certidão de inteiro teor. Recurso administrativo. Indeferimento por
irregularidade na representação da pessoa jurídica. Vício sanado em sede recursal mediante atuação conjunta do procurador e de Diretora da empresa. Conhecimento e provimento do recurso.
Trata-se de recurso contra decisão que indeferiu pedido de certidão de inteiro teor do
processo administrativo nº 2009/10/19848, em razão de irregularidade na representação da interessada. Conforme manifestação da Procuradora Municipal, a irregularidade que fundamentou o indeferimento foi sanada em sede recursal, mediante a atuação
conjunta do procurador e de Diretora da empresa.
Diante do exposto, acolhendo a manifestação jurídica, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO, determinando o regular prosseguimento do pedido de
expedição da certidão de inteiro teor do processo administrativo nº 2009/10/19848,
observados os sigilos legalmente protegidos e a proteção de dados pessoais de terceiros.
Publique-se e encaminhe-se ao Departamento de Receitas Imobiliárias para as providências cabíveis.
https://portal-adm.campinas.sp.gov.br/sites/default/files/publicacoes-dom/dom/2010991478250814782520109927.pdf
Obs-Nesse protocolo falta a página 47.É sobre o Condepacc que vai contra e depois vai à favor
09/10/19848 PG. Interessado: SF Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Assunto: aprovação de projeto de Loteamento Ville
374.4
Sainte Helene II – localizado entre a Avenida Antônio Couto de Barros e Rodovia D. Pedro I – Distrito de Sousas – em área envoltória de 300 m ao longo do perímetro da Mata da Fazenda Santana, Resolução nº. 59/2005. Parecer contrário da CSPC pelo fato de parte do empreendimento estar dentro de área envoltória da Mata Santana, não obedecendo ao que a Resolução determina para o local. O Conselho INDEFERIU conforme parecer CONTRÁRIO da CSPC a aprovação de projeto de Loteamento Ville Sainte Helene II – localizado entre a Avenida Antônio Couto de Barros e Rodovia D. Pedro I – Distrito de Sousas – em área envoltória de 300 m ao longo do perímetro da Mata da Fazenda Santana, Resolução nº. 59/2005 pelo fato de parte do empreendimento estar dentro de área envoltória da Mata Santana, não obedecendo ao que a Resolução determina para o local.
ATA 374 Condepacc
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